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19 7 2022

城市更新案例研究:上海武夷|MIX320的改造升级之路

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yb体育朋友圈栏目,汇聚yb体育的伙伴们,为大家带来商业消费领域最新分享、报告与活动。

本期yb体育朋友圈,为大家推荐克而瑞城市更新研究中心围绕城市更新所做的案例研究。该研究聚焦于yb体育集团上海公司服务过的上海武夷|MIX320项目,从土地背景、股权结构以及运营等角度剖析项目如何重新营造社区公共空间。

克而瑞城市更新研究中心,将沉淀城市更新实操案例的经验,为城市更新发展提供“第三方”平台助力。城市更新项目涉及住宅、商业、办公、产业园、存量非转居等资产的开发与经营,是土地一级收储、二级开发建设、三级运营及长期改造再更新等进程。城市更新研究中心将针对城市更新项目的复杂性、长周期的成本沉淀、自持经营的难点等,为企业提供研究样本,构建从前期策划研究与后期运营监测的服务体系,包括专题咨询服务、可行性分析、不动产监测、合作内容共建等四大方向服务方向。


武夷路是上海市长宁区的一条800米长的历史风貌街区,也是上海市64条永不拓宽的风貌保护道路之一。从2017年起,长宁区通过有机更新,提升武夷路街区品质,用“城市针灸”的方式让历史街区重新焕发活力,更好地满足现代生活需求。

武夷路城市更新项目共分为5个部分,各个部分对应不同的产业发展导向,由东向西依次是:仪电集团地块主打人工智能产业,把老旧厂房重新规划,打造高科技园区;飞乐厂地块,主要导入文化项目,打响文化品牌;原皮肤病医院地块将进行整体功能提升,目前已全面启动整修、改造工程;333地块将重点打造文创产业;320地块则建成一个强调社交性的“邻里中心”,在保留菜场的基础上进行功能提升,增设便民中心、社区商业、社区文化、公共绿地等功能性设施。五大板块多元交融,目标打造一条宜居宜业,商办、服务配套功能齐全的活力街区。

图源:网上公开资料——武夷路城市更新范围平面图

本文选取上海武夷路城市更新中320地块改造项目进行解读,为后续位于城市中心区小体量工业建筑转型公共配套的项目提供借鉴。

项目简介

武夷MIX|320项目位于定西路与安西路之间道路南侧,由两块毗邻的武夷路304号、320号地块组成。项目前身为两座60年代的工业厂房——美加乐农贸市场(原上海第一水泵厂仓库)、两栋80年代后建设的简易轻钢结构棚架及砖混楼房、三座花园洋房,地块内包含了多个时期、不同形态的建筑,建筑密度高达75%。

在保留街区肌理、历史风貌的改造前提下,武夷MIX|320成功打造出具有时尚文化的社区共享型 “邻里中心”形象。


城更三要件之 土地背景

武夷MIX|320项目中,武夷路304号曾为上海第一水泵厂,泵厂停业后厂房被改建为美加乐农贸市场,自2008年运营至2019年初。武夷路320弄原为江苏路街道卫生服务中心,自20世纪50年代使用至2019年初。


2017年,长宁区开始推进武夷路城市更新,将历史建筑、沿街物业、地块老厂房进行改造提升;2018年,在长宁虹桥办的牵头下,新长宁集团组建了上海辰联建设发展有限公司,重点负责武夷路更新项目的建设实施。


2020年7月,项目得到区政府批复后,yb体育(下称“yb体育集团”)上海公司成为了该项目的首席招商团队。

图源:网上公开资料——武夷MIX|320城市更新项目改造后实景图

城更三要件之 股权结构

武夷MIX|320项目地块原隶属于国有土地,由新长宁集团下属“上海长宁花园住宅置换有限公司”实施地块更新。

数据来源:网络公开资料、克而瑞城更中心整理

城更三要件之 持有运营

武夷MIX|320项目位于长宁区国际精品城区精细化管理的建设街区之一,服务客群主要以街区住户为主,由于一公里外即是中山公园商圈,周边多餐饮、副食等零售业态,社区服务业态相对饱和。项目地块曾是历史租界,现项目周边仍有不少外籍和一些商务人士,吸引着年轻时尚的消费人群,高质量、年轻客群。基于此客群优势,武夷|MIX320项目定位为目的地型商业空间,给高端商务人群和年轻时尚的消费者提供一个玩乐聚集地,业态包含餐饮、零售、生活服务等,辐射全区。


■ 商业

● 社区型业态强化

项目内原有江苏路街道卫生服务中心迁出,菜场功能得到保留并优化升级,设计过程中十分注重社区功能的回归及其品质的保障。除了优化菜场自身的物理环境之外,设计坚持将菜场的主入口设于武夷路,以保证其在地块内的重要性及对于社区居民而言的高可达性和便捷性。菜场内部除了买菜功能外,还设置了裁缝铺、锁匠店等便民服务设施。

图源:网上公开资料——武夷MIX|320菜场实景图

● 创新型业态导入

武夷MIX|320项目由于体量小,且业主对品牌档次、品质要求较高,在招商过程中决定放弃市场上的常规品牌,引入具有一定代表性的主理人品牌。

项目植入了文创、餐饮及创新型业态等, 并引入大量“首店”,进一步吸引了大量社区以外的客群前来体验消费,激发了社区活力、重建了社区关系。

图:武夷MIX|320代表品牌

案例解析

● 项目亮点


● 历史叠合下的风貌改造

由于项目地块内包含了多个时期、不同形态的建筑,拥有如此丰富历史形态的地块建筑充斥着历史遗留下的层叠感与复杂性,因此相较于单体建筑的保护,街区整体肌理的保留对于延续片区的城市记忆尤为重要。在项目设计过程中,针对不同年代和风格的建筑进行甄别,采取四级分级保护改造的策略,即拆除重建、修缮、再生性改造与既有建筑更新。

图源:网上公开资料——武夷320地块更新前实景图

图源:网上公开资料——武夷MIX|320更新后实景图

● 时代建筑并置

在保留街区历史风貌肌理、有限度地改造建筑单体的前提下,项目设计中根据使用需求,在项目内置入一组新的体量以扩大使用面积,通过向外伸展平台、连廊等,将几组分散的建筑整合为一个整体。其立面材料与花园洋房之间的建构筑物统一,而局部采用现代灰色铝板,使得项目在立面新旧结合下,可看到不同时期不同形制建筑的并置。

图源:网上公开资料——武夷MIX|320项目实景图

● 社区公共空间营造

控规划定地块内部一条约5m宽的道路为全天候面向公众开放的公共通道,其原状仅为一条衔接了入口绿地与尽端庭院的长直道路,十分孤立且缺少变化。


在设计过程中,在厘清花园洋房与新建体量之间建筑边界的同时,利用建筑间的狭缝、灰空间等串联起一条次级路径与公共通道连通,空间豁然开朗,可供商户摆放室外外摆。地块东侧沿南北向布置的菜场为市民提供了一条公共开放的室内路径,与公共通道和小径共同形成了地块内三条南北向的公共动线。三者之间由数条东西向的联络道拉结成鱼骨状的慢行网络。

收益分析

案例总结


本项目可在以下方面为城市更新项目提供经验借鉴:

1、在建筑改造方面,项目根据原地块里不同的建筑特点和特色,在保留原有历史风貌及历史肌理前提下,叠加建筑形态并在项目中注入全新现代的建筑及业态;

2、在社区商业运营方面,项目优化了该项目中的慢行体验,并提升了场所的共享属性;升级项目内原有菜场,并引进大量新型业态,极大地提升了地块的产业能级。

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